کووید 19 یا کرونا ویروس، یک چالش انسانی است که تأثیرات ماندگاری بر نحوه زندگی، کار و تفریح مردم خواهد داشت. با اقدامات امروزی، رهبران املاک و مستغلات به بهترین شکل می توانند به کاربران نهایی خدمات ارائه دهند و از دوام آنها اطمینان حاصل کنند.
در عرض چند هفته، زندگی بسیاری از افراد به روشی که هرگز تصور نمی کردند تغییر کرده است. مردم دیگر نمی‌توانند مانند گذشته معاشرت داشته باشند، کار کنند، غذا بخورند یا خرید کنند. دنیای کار به سرعت از تجارت به طور معمول به سفرهای محتاطانه، تعطیلی دفاتر و دستور کار از خانه منتقل شد. مصرف کنندگان در سراسر جهان به جای مسافرت و بیرون رفتن برای صرف غذا در رستوران ها، هزینه های خود را کاهش داده‌اند تا فقط برای وسایل ضروری درجه اول (غذا، دارو و لوازم خانگی ) هزینه کنند و این موارد برایشان از اهمیت بیشتری برخوردار است.
شاید برای اولین بار در حافظه امروزی باشد که فاصله فیزیکی به طور مستقیم نحوه زندگی و تعامل افراد با فضای فیزیکی را تغییر داده است و تأثیرات ناگهانی شیوع ویروس باعث شده تقاضا برای بسیاری از فضا ها کاهش یابد. این امر بحران بی سابقه ای را برای صنعت املاک و مستغلات ایجاد کرده است. فراتر از چالش پیش آمده، هرچه این بحران ادامه یابد، احتمال تغییر رفتارهای دگرگون و پایدار در ما بیشتر است.
صاحبین املاک برای پاسخگویی به تهدید کنونی و فوری COVID-19 و ایجاد مقدماتی برای مقابله با تغییرات احتمالی صنعت پس از بحران، باید اکنون اقدام کنند. بسیاری مدیریت پول نقد را متمرکز می کنند تا بر کارایی متمرکز شوند و نحوه تصمیم گیری در مورد هزینه های سرمایه را تغییر دهند. برخی احساس اضطراب بیشتری نسبت به قبل برای دیجیتالی کردن و ارائه تجربه بهتر و متمایزتر از مستاجر و مشتری احساس می کنند و از آنجا که بحران بر توانایی مستاجران تجاری در پرداخت اجاره تأثیر می گذارد، بسیاری از اپراتورها به جای تصمیم گیری فقط در چند نمونه کار در سطح گسترده، به هزاران تصمیم برای شرایط خاص احتیاج دارند.
بیشتر صاحبین املاک و مستغلات هوشمند بوده اند و تصمیماتی را که از ایمنی و سلامتی همه کارمندان، مستاجران و سایر کاربران نهایی محافظت می کند، آغاز کرده‌اند. همچنین باهوش‌ترین‌ها در مورد چگونگی تغییر چشم انداز املاک و مستغلات در آینده فکر می کنند و استراتژی خود را تغییر می دهند. کسانی که از طریق این بحران موفق به تقویت موقعیت خود شوند، فراتر از سازگاری می روند: آنها اقدامات جسورانه ای انجام خواهند داد که روابط با کارمندان، سرمایه گذاران، کاربران نهایی و سایر سهامداران را تعمیق می‌بخشند.
چالش فوری
طی چند سال گذشته، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جریان نقدی ثابت ایجاد کرده و به طور قابل توجهی بالاتر از منابع سنتی بازده – مانند بدهی شرکت ها – و فقط کمی بیشتر ریسک داشته است. با این وجود، از زمان شیوع ویروس، این واقعیت تغییر کرده است و بازیگران املاک و مستغلات در سراسر زنجیره ارزش آسیب دیده اند. ارائه‌دهندگان خدمات در تلاشند تا خطرات بهداشتی برای کارمندان و مشتریان خود را کاهش دهند. بسیاری از توسعه‌دهندگان و سازندگان نمی توانند مجوز بگیرند و با تاخیرهای ساختمانی، توقف ها و نرخ های بازگشتی بالقوه رو به رو می شوند. در همین حال، بسیاری از دارندگان دارایی و بهره برداران با کاهش چشمگیر درآمد عملیاتی روبرو هستند و تقریباً همه از اینکه چه تعداد مستاجر برای پرداخت اجاره خود تلاش می کنند، نگران هستند. “امتیاز” و “کاهش” کلمات روز هستند و صاحبین املاک به سرعت در تلاشند تا دریابند چه کسانی به چه میزان درخواست دارند.
همه دارایی های املاک و مستغلات در بحران عملکرد یکسانی ندارند. به نظر می رسد دارایی هایی که تراکم انسانی بیشتری دارند بیشترین آسیب را دیده اند: امکانات بهداشتی، مراکز خرید منطقه‌ای، محل اسکان و مسکن دانشجویان بطور قابل توجهی بسیار ارزان فروخته شده است. در مقابل، تأسیسات خود ذخیره سازی، تأسیسات صنعتی و مراکز داده با کاهش‌های قابل توجه کمتری روبرو شده اند. از تاریخ 3 آوریل، با یک برآورد، ارزش انحصاری سرمایه دارایی های املاک و مستغلات 25 درصد یا بیشتر در اغلب بخش ها و حتی 37 درصد برای محل اقامت (شدیدترین مثال) کاهش یافته است. جای تعجب نیست که – وقتی خریداران از این کار اجتناب می کنند، دانشگاهها دانشجویان را به خانه می‌فرستند و خرده فروشان، رستوران ها و هتل ها درهایشان را می‌بندند. داشتن و بهره برداری از این املاک پیشنهاد کم ارزش تری است. به همین ترتیب، نقدینگی و انعطاف پذیری ترازنامه از اهمیت بالایی برخوردار است.
تغییرات رفتاری که ممکن است موجب دوام بحران شوند
تقریباً در هر کلاس دارایی، صاحبان و اپراتورهای املاک و مستغلات چندین اثر احتمالی بلند مدت شیوع ویروس کرونا و تغییرات ضروری را که احتمالاً این تغییرات ایجاد می کند، در نظر می گیرند.
به عنوان مثال، در فضای اداری تجاری، روند چند ساله به سمت تراکم و طرح های باز، ممکن است به شدت معکوس شود. مقامات بهداشت عمومی ممکن است به طور فزاینده ای کدهای ساختمانی را اصلاح کنند تا خطر ابتلا به همه گیری های آینده را کاهش دهند، به طور بالقوه بر استانداردهای HVAC، متر مربع برای هر نفر و مقدار فضای بسته تأثیر می گذارد. همزمان، درست همانطور که بومرها برای زندگی مستقل و کمکی به نقطه شیرین تبدیل می‌شوند، ترس از شیوع ویروسی مانند COVID-19 ممکن است باعث شود آنها بیشتر در خانه های فعلی خود بمانند. ممکن است تقاضا برای زندگی سالمندان کاهش یابد یا محصول کاملاً تغییر کند تا ترجیحات جدید را برای فضای فیزیکی بیشتر و نیازهای عملیاتی با شدت بیشتر برآورده کند. همچنین این امکان وجود دارد که امکانات سالمندان بتوانند به بهترین وجه قادر به کنترل شیوع ویروسی باشند و تقاضا را تسریع کنند.
مصرف کنندگانی که به دلیل بسته بودن مراکز خرید مجبور به خرید آنلاین هستند، ممکن است عادت خرید خود را برای دسته های خاصی برای تجارت الکترونیکی به طور دائم تنظیم کنند. قبل از همه گیری، مصرف کنندگان در حال جابجایی هزینه های خود از فروشگاه های فیزیکی بودند. این روند طولانی مدت ممکن است پس از بحران حتی سریعتر شتاب بگیرد – به خصوص که بسیاری از مارک های پیش از این در حال ورشکستگی بودند و یا مجبور به کاهش بنیادی رد پای خود بودند. شواهد اولیه از چین نشان می دهد که برخی از قدرتها در تغییر ویروس کرونا به سمت تجارت الکترونیکی باقی مانده است. در گروه های خاصی از کالاها که سوپرمارکت ها یا خرده فروشان اصلی با خرده فروشان آنلاین رقابت می کنند، سهم قابل توجهی از بازار می تواند به فروشندگان آنلاین منتقل شود.
تغییر در تجارت الکترونیکی همچنین ممکن است تقاضای بالای فضای صنعتی را بیشتر تقویت کند. کلاس های نسبتاً خاص دارایی (مانند خود ذخیره سازی و آشپزخانه های ابری) می توانند در اقتصاد واحد اقتصادی خود بهبود داشته باشند، زیرا وقتی افراد بیشتری از خانه کار می کنند تراکم تقاضا افزایش می یابد، در حالی که سایر کلاس های دارایی (مانند رنگ آمیزی) ممکن است آسیب ببینند. و دانشگاههایی که مجبور به آموزش از راه دور برای کل ترمها می شوند، می توانند دانشجویان و سایر ذینفعان را متقاعد کنند که ابزارهای موجود برای ارائه آموزش با کیفیت بالا با هزینه کمتر کافی است و نوع جدیدی از آموزش ترکیبی (آنلاین – آفلاین) می تواند حتی بیشتر مورد استقبال قرار گیرد .
عمق و وسعت تأثیر اقتصادی بر بخش املاک و مستغلات نامشخص است، درست همانطور که هنوز مقیاس فاجعه انسانی از همه گیری دیده نشده است. با این حال، تغییرات رفتاری که منجر به منسوخ شدن فضای قابل توجهی در یک محیط ویروس پس از کرونا می شود، قریب الوقوع به نظر می رسد. با توجه به پتانسیل تغییرات تحول آفرین، از بازیگران املاک و مستغلات برای اقدامات فوری در جهت بهبود مشاغل خود استفاده می شود اما همچنین آینده ای را که می تواند به طور معنی داری متفاوت باشد، دنبال می کنند.
صاحبان و اپراتورهای پیشرو املاک و مستغلات چگونه در بحران حرکت می کنند
در حالی که پیش بینی عواقب بلندمدت آن دشوار است، اما عواقب فوری بازار بحران ویروس کرونا مشخص شده است . فروش عمده بازارهای عمومی در انواع خاصی از املاک و مستغلات چیزی چشمگیر نبوده است. همه شرکتهای دولتی و خصوصی، سخت تلاش می کنند تا بحران فوری را با توجه به کارکنان، مستاجران و کاربران نهایی فضا کنترل کنند، در حالی که با تجارت سختی نیز روبرو هستند. بیشتر رهبران صنعت به دنبال برقراری تعادل مناسب بین حفظ سرمایه و تقویت بیشتر تمایز رقابتی خود هستند.
طی چندین سال گذشته، رهبران صنعت در حال ایجاد تنوع در منابع درآمد، استراتژی های دیجیتالی را دنبال کرده و بر تجربه مستاجر تمرکز کرده اند. بحران COVID-19 نیاز به آن تغییرات استراتژیک را تسریع کرده است و تأکید کرد که کسانی که هنوز چنین سرمایه گذاری نکرده اند احتمالاً باید سریعاً جبران کنند. به عنوان مثال، در حالی که تعداد معدودی از شرکت های املاک و مستغلات به طور فعال در حال توسعه یا دنبال کردن استراتژی های تجزیه و تحلیل دیجیتال و پیشرفته قبل از بیماری همه گیر بودند، چنین استراتژی هایی می توانند به جذب و اجاره مستاجر، مذاکرات اجاره تجاری، ارزیابی دارایی و بهبود تجربه و عملیات مستاجر کمک کنند. دیگر نتایج مستقیم شیوع این بیماری، نیاز به تعامل معنادار با مشتریان و کارمندان در زمینه بهداشت و ایمنی در فضاهای فیزیکی است.
در پی شیوع ویروس کرونا، رهبران صنعت املاک و مستغلات مجموعه ای از الزامات مشترک را در پیش می گیرند.
کسب احترام، اعتماد و وفاداری مشتریان و کارمندان
بیش از هر چیز مالکان و متصدیان وظیفه دارند از هر طریق معقول و منطقی از ایمنی و سلامت مردم محافظت کنند. برای اپراتورهای پیشرو، نیاز به ارتباط بیش از حد هم برای اطمینان از درک کامل نیازهای مستاجران در این لحظه و هم برای محافظت از همه افراد در اکوسیستم آنها منجر به تغییراتی در رفتار می شود. این امر ممکن است باعث شود که روند برقراری ارتباط بعنوان یک مارک در سطح شرکت (به جای مارک در سطح املاک) رایج تر شود و روند فعلی بازار را تسریع کند. در محیط های B2B (بیزینس به بیزینس) مانند دفاتر و فروشگاه های خرده فروشی، مدیران عامل و تیم های مدیریتی ممکن است به مدیران دارایی بپیوندند و مستقیماً با مستاجرها درگیر شوند. آنها باید سریعاً اعمالی را که با مستاجر در میان گذاشته اند پیگیری کنند. چنین تغییراتی نه تنها کار درستی است بلکه تجارت خوبی نیز است: مستاجر و کاربران فضا تلاش خود را به خاطر می سپارند و اعتمادی که در طول بحران ایجاد شده بسیار بیشتر در جهت محافظت از روابط و ارزش خواهد بود.
متمرکز کردن مدیریت وجه نقد
املاک و مستغلات همیشه بسیار غیرمتمرکز بوده اند: در سطح املاک بسیاری از تصمیمات مهم که بر گردش پول تأثیر می گذاردگرفته شده است. اما با توجه به عدم اطمینان به مدت و عمق این بحران، اکنون مدیریت ارشد علاوه بر تصمیمات ترازنامه و خط اعتبارات در سطح شرکت، جهت گیری متمرکزتری را در زمینه مدیریت وجه نقد در سطح املاک ارائه می دهد. تمام سطوح مدیریتی – از جمله آنهایی که در سطح املاک و سطح شرکت هستند – شروع به شناسایی اهرم‌های کارآیی و استمرار آنها بر اساس عملکرد اساسی املاک و کل تجارت می کنند. در گذشته، تعداد اندکی از املاک و شرکت ها ذهنیتی نسبت به سرمایه و هزینه های عملیاتی را در اختیار داشتند. کسانی که روشهای ناب را در پیش می گیرند و ناکارآمدی ها را از بین می برند، می توانند کمی بیشتر وقت خود را برای کار از طریق عدم اطمینان بخرند. اما خلاقیت نیز می تواند بیشتر اوقات به کار رود، زیرا همه فعالیت های ایجاد کننده پول نیازی به کاهش هزینه ها ندارند. به عنوان مثال، برخی از توسعه دهندگان که به فروش املاک مسکونی مشغول هستند، به دنبال راه‌های ابتکاری برای تسویه موجودی جدید مانند برنامه های اجاره به مالکیت خود و مشارکت های مالی هستند.
تصمیم گیری متناسب و آگاهانه – به ویژه در امتیازات اجاره تجاری
اگرچه ممکن است ایجاد مفروضات کاهش دهنده در مورد تأثیر اقتصادی شیوع ویروس کرونا وسوسه انگیز باشد، اما سیاست های مربوطه در سطح شهرها، ایالت ها و فدرال ها در نمونه کارهای املاک و مستغلات یکسان نخواهند بود. حتی در یک دارایی واحد، نیازها بین مستاجران متفاوت خواهد بود. با استفاده از غنای داده های رفتاری موجود، رهبران منتخب املاک و مستغلات از تجزیه و تحلیل برای تولید بینش مبتنی بر واقعیت در مورد سناریوهای محلی و اقتصادی، آنچه برای دارایی های رقابتی در اطراف یک ملک اتفاق می افتد و تأثیر بحران بر مستاجران منفرد استفاده می کنند. این دیدگاه ها می تواند تصمیمات کاملاً هدفمند را به جای رویکردی متناسب با همه مستاجران داشته باشد.
زمانی که تعداد زیادی از مستاجران در کلاس های دارایی گوناگون درخواست اجاره یا کاهش قیمت می کنند، تقریباً هر صاحبخانه‌ای در حال آماده سازی خود برای تأثیرات رکود اقتصادی است. اگرچه ممکن است اجرای یک سیاست واحد در مورد تمام مستاجران و املاک آسان تر باشد، اما باید با در نظر گرفتن امنیت و رفاه مستاجران، باید برای هر شرایط تصمیم گیری شود. در بخش اداری، عواملی مانند قیمت در بازار، احتمال تمدید مستاجر، احتمال پیش فرض مستاجر، مقررات محلی، شکل ظاهری ساختمان به دلیل وجود فضاهای خالی و خطرات احتمالی اعتبار، موجب تصمیمات فردی می‌شود. تعداد کمی از بازیگران املاک و مستغلات اطلاعاتی در مورد این موارد در دست دارند و حتی تعداد کمی از آنها از ابزارها، فرایندها و حکمرانی مناسب برای تصمیم گیری برخوردار هستند. به عنوان مثال، آنها به ندرت پروتکل های مفصلی برای تصمیم گیری در سطح املاک در مقابل آنچه باید به طور مرکزی تصمیم گیری شود، و همچنین اینکه از چه ابزاری می توان برای لیزینگ استفاده کرد یا متخصصین مدیریت دارایی باید روزانه این تصمیمات سخت را بگیرند، دارند.مجموعه ای از پروتکل های روشن همراه با تصمیم گیری مبتنی بر واقعیت، انصاف و عدالت رویه ای را برای مستاجران تضمین می کند و به اپراتورها کمک می کند تا اقدامات خود را با سهامداران اصلی، از جمله مستاجر، سرمایه گذاران و وام دهندگان برقرار کنند.
جهش دیجیتالی
پیش از بحران، صنعت املاک و مستغلات به سمت دیجیتال سازی فرآیندها و ایجاد خدمات فعال شده دیجیتالی برای مستاجران و کاربران پیش رفته بود. عملاً یک شبه، فاصله فیزیکی و قفل شدن فضاهای فیزیکی اهمیت دیجیتالی شدن را به ویژه با اقداماتی مانند مستاجر و تجربه مشتری افزایش داده است. در املاک و مستغلات مسکونی، افرادی که در فروش دیجیتال و فرایندهای لیزینگ سرمایه گذاری کرده اند، با سرعت بیشتری به ساکنانشان امکان می دهند با استفاده از خانه های مجازی و نمایش ها ؛ واقعیت افزوده و مجازی؛ و فروش همه جانبه، هدفمند و شخصی، فضای مناسب را برای خود پیدا کنند.
هنگامی که یک اپراتور ممکن است مجبور باشد فضاهای رفاهی خود را برای ماهها بسته نگه دارد، ایجاد یک تجربه متفاوت لزوماً شامل مجموعه ای از اولین محصولات و تجربیات دیجیتال است: سلامتی از راه دور، تحویل درخواستی و خدمات دربان، اجتماعات مجازی، دسترسی بدون تماس برای ساکنان، مهمانان، و کارکنان نگهداری، و موارد دیگر. هرچه کاربران بیشتری از این محصولات و خدمات اولین دیجیتال استفاده کنند، انتظارات کاربران نیز افزایش می یابد و بازیکنانی که تجربه متفاوتی پس از بحران را ارائه می دهند، جلوتر از انتظار خواهند بود. این پیشنهادات دیجیتالی سود را به صورت وفاداری برتر و توانایی ایجاد جریان های درآمد کاملاً جدید در حالی که نیازهای مستاجر و مصرف کنندگان نهایی را برآورده می کند، پرداخت خواهد کرد.
دستیابی به شرکتهای عامل، نه تنها داراییهای منفرد
در خصوص دنیای ویروس پس از کرونا، اکثر سرمایه گذاران و اپراتورها در حال تصمیم گیری در مورد تصمیمات مربوط به سرمایه هستند. عدم اطمینان در مورد مدت زمان رکود جریان وجوه نقد و نرخ های خروج از سرمایه، باعث می شود هزینه های اختیاری سرمایه، چالش برانگیز باشد. و فعالان بازار خصوصی که با مشکلات مالی کوتاه مدت مواجه نیستند قصد دارند دارایی ها را از طریق رکود نگهداری کنند – برخی از آنها شرایط فعلی را به عنوان یک موضوع ارزیابی می‌دانند، نه یک مسئله ارزش. بسیاری از آنها ذهنیت خود را به سمت یافتن دارایی های منفرد با قیمت معاملات معطوف کرده اند، اگرچه مشکل موجود در اقدام دسترسی به بازارهای سرمایه را به تأخیر انداخته است و ممکن است عرضه همچنان محدود باشد زیرا فروشندگان بالقوه منتظر بازگشت ارزش گذاری ها هستند. این عوارض ترکیبی باعث شده است که بسیاری از رهبران املاک و مستغلات بر خرید شرکت های عامل، اوراق بهادار دارایی های بزرگ و اعتبارات سرمایه گذاری املاک و مستغلات تمرکز کنند.
در حال بررسی مجدد آینده املاک و مستغلات باشید
برخی از مالکان هم اکنون، روند تفکر را قبل از پایان بحران آغاز می کنند. فرایندهای بررسی استراتژیک هدف این است که بفهمند چگونه استفاده از املاک و مستغلات به سمت جلو تغییر می کند. با این حال، رهبران املاک و مستغلات به جای تکیه بر رویکردهای سنتی اقتصادی یا مشتری مدارانه، به دنبال روانشناسان، جامعه شناسان، آینده پژوهان و فن آوران هستند. آیا کارمندان خواستار فضای کاری بزرگتر و محصورتر می شوند؟ آیا مردم از ترس مجبور شدن به آسانسور سواری تصمیم بگیرند که در کانکس ها زندگی کنند؟ در حالی که هم اینک عدم اطمینان حاکم است، با به کارگیری طیف وسیعی از پرسنل خلاق و استفاده از روش های جدید (مانند مصاحبه های عمیق )، رهبران تجارت ممکن است بینش های جدید و پیش بینی کننده تری پیدا کنند.
همانطور که در دوره پس از بحران مالی جهانی 2008، برخی از بازیگران املاک و مستغلات فراتر از سازگاری و شکوفایی هستند، دیگران کمرنگ می شوند. توانایی شرکت های فردی در مواجهه با طوفان به نحوه پاسخگویی آنها به چالش‌های فوری صنعت بستگی دارد (به ویژه کاهش فعلی جریان نقدی کوتاه مدت و تقاضای فضا، و همچنین عدم اطمینان در مورد توانایی مستاجر تجاری در پرداخت قبض های خود) در میان مدت و بلند مدت، رفتارهای تغییر یافته ای که به صنعت تحمیل شده اند، احتمالاً نحوه استفاده و تعامل مصرف کنندگان و مشاغل با املاک و مستغلات را تغییر داده است. سوال مهم این است که کدام یک از این تغییرات باقی خواهد ماند. در طول زمان، اقدام سریع و هوشمندانه به تعیین سرنوشت بازیگران نه تنها در این اوقات دشوار بلکه با بیرون آمدن صنعت از بحران فعلی و ناگزیر از نو ساختن خود، کمک خواهد کرد.
درباره نویسنده (ها)
Vaibhav Gujral در دفتر McKinsey’s New York شریک است، جایی که Aditya Sanghvi یک شریک ارشد است، رابرت پالتر یک شریک ارشد در دفتر تورنتو است، و برایان ویکری یک شریک وابسته در دفتر بوستون است.
منبع:
www.mckinsey.com/industries